住宅、酒店、医院、养老机构是4个涉及老人居住的不同服务性行业，设计的要素又为养老项目的定位起到了相辅相成的作用，多一分则繁，少一分则缺，只有分清了其中的区别，在设计不同的养老产品（市区养老机构、近郊养老项目、旅游度假养老项目）时就会相应有所加减，养老项目的模型也可以设计的更多样化。

这4类产品设计的要点不同可以用很简单的形容来概括

住宅：简单的一个生活居住产品，没有任何服务提供。

酒店：住宅+餐饮。在普通住宅的基础上，运营者还增加了餐饮服务。

医院：酒店+医疗护理。在酒店提供的住宿（医院为住院病床）+餐饮的基础上，又增加了医疗护理服务。

养老院：医院+生活娱乐。养老院在设计方面是要考虑最多的，它包含了住宅、酒店、医院的居住、餐饮、康复护理等所有功能，同时还要加上老人的日常生活娱乐功能。它不是酒店提供一个简单的临时居住功能，也不是医院，只是一个病人短期居住康复的场所，它是一个让老人能长期居住的场所，既然长期居住，你就要想居住在这里的人除了睡觉吃饭他们还要干什么呢？所以必须要提供相应的娱乐场所。

这样总结下来看，住宅、酒店、医院、养老机构对设计的要求是逐级提升的，养老院的设计又因为考虑的功能最多所以要求是最高的，它的设计也是最难的。同时养老项目因为区位的不同，项目定位的不同，设计上也不完全趋同，有的时候更应该在功能上化繁为简，这甚至可以改变养老模型的设计。

例如旅游养生度假养老项目，这类项目的地理位置一般都在郊区风景区附近或者季节性生活区域，居住人群则全都是自理型老人。这种项目在设计上就可以减去护理功能，同时由于地理位置的特点和居住人群的不长久性，在生活娱乐配套上也可以相应的缩减，这样看下来，其实经营者只要提供居住+餐饮的功能就能满足客户的需要，这则是一个酒店模式的典型。从这个角度看，如果你定位为老年度假酒店，年轻人就不怎么会去了，你的客户群会收窄很多，但以度假酒店的形式来运营，你的客户就是全年龄层，客户群则宽广多了。老年群体可以变成你客户的一个细分，填补你周一到周五工作时间房间的空置率，而不是全面的转型，这样对经营是不是更有益呢？

对于养老产品的设计目前国家只是有很粗的一个标准，但真正细节的处理还需要设计师和运营者不断的沟通和总结，依照老人的身体变化设计出不同的产品，这对于设计师是个挑战，对于养老机构的运营者更是，因为只有了解了老人和他们的需求，再结合运营中实际发生的问题，这样才能提出更多的问题让设计师去改造，这也是一个老院长和普通院长的区别。

酒店经营数据引发的对养老机构的思考

看了一篇关于酒店的财经文章，作为和养老行业业态最为相近、成熟度很高的酒店行业有很多地方值得我们借鉴和学习，也把一些有价值的信息和大家分享。

中端酒店顾客的特性是：约75%以上是商旅客，这类客人1年出差12次以上，即平均每个月至少1次以上出差；客户群基本以1975年至1985年生人为主，其中主力客源是男性；这类客人温饱不愁，对产品品质和服务有一定追求，多半具有小资情结甚至不乏文艺青年。因此他们需要的是品质不错但无需奢华的硬件设施、以舒适睡眠和洗浴为核心但又不乏情感共鸣的服务。

思考：养老机构的客户群定位是不是也能总结的如此的详细呢？

中端酒店要学会做‘加减法’。核心是针对商旅客源的需求，即舒适的睡眠和洗浴，加大客房内床、卫浴等设备的投入，如果经济型酒店每间客房投入5万~8万元，则中端酒店该数字至少10万元。此外，经济型酒店可能只需客房，几乎没有餐饮和会务服务，而中端酒店则不仅依靠客房收益，餐饮和会务也是中端酒店收益的来源。‘加法’之后是做‘减法’，很多老酒店被成本拖累，问题在于这类项目‘养’了大量客人很少使用的附加设施，中端酒店不是豪华酒店，不需游泳池、SPA等娱乐设备。

因此中端酒店首先要‘砍掉’健身、娱乐、SPA等设施，同时对人员数量进行控制，比如高端酒店的‘人房比’（每间客房的平均服务人员数）至少在1：1，而中端酒店应该控制在1：0.7或1：0.5，我们维也纳将该数字控制在1：0.3，一家100间客房的中端酒店配30人即可，大幅减少人力成本。”维也纳酒店品牌营销高级总监黄慧星指出。

思考：记得有个前辈说过，看一个机构的排班表就知道这个机构赚钱还是赔钱，如何控制机构的人员成本是节约开支的重要措施，这是门学问，也是优秀护理主任和普通护理主任的区别。同时，避免盲目追求所谓的“高端”，学会做‘减法’，去除不必要和使用频率非常低的设施也是值得我们非常好的借鉴之处。

升级版中端酒店每间客房的投入12万~15万元，自主创新版为15万~20万元，而豪华版可达25万~30万元。

思考：这个投资规模是不是养老机构也可以参考，如果我们也是同样的成本，那我们的装修感觉是不是不比他们差呢？如果有差距，差距又在哪里？我们如何才能使装修达到我们满意的效果又能很好的控制成本呢？

一家五星级酒店床垫成本可达5000元~6000元，而中端酒店仅在2000元~3000元，降低了约50%成本。

思考：我们有没有关注到产品性能舒适度和价格的关系呢？

维也纳创始人、董事长黄德满向记者透露，依靠客房、餐饮和会议三大板块齐发的盈利模式，维也纳的入住率可整体维持在90%以上，每年直营店的营收为12亿~13亿元，利润可达约1亿元。

启发：不要认为酒店是高利润行业，向这家经营不错的酒店利润率也就8.3%。随着酒店行业竞争的加剧、市场萎缩，利润下滑，相信会有不少转型从事养老行业，因为相比较酒店，养老行业的入住客群达到一定积累后会稳定的多，同时利润水平也和酒店相比没有太大的差距，所以养老从业者应该更乐观的看待未来。

经济型酒店的开发KPI（关键考核指标）中有一个重要指标是开发周期，行业规则是必须在180天内完成从进场到装修完毕。

思考：从进场开始就需要支付各种开支，从这个角度看时间就是金钱，节省一天的装修时间不单是省钱，反而是在为公司赚钱，我们的养老机构这方面成本控制的如何呢？为什么我们的运营成本就要比酒店高呢？

目前经济型酒店的客房价格难以上涨，一直维持在200元左右一夜水平，客房出租率也逐年下滑，各类成本都在增长，而高端酒店因消费走低和“三公消费”受限等原因，市场平均入住率从以往的80%以上下滑到50%多，两端的客源大量涌入中端酒店市场后，中端酒店的平均价格可达500多元一夜。以一家100间客房规模的中端酒店计算，其整体投资在1200万~1700万元左右，但因为其客房价格可达500元~600元一夜，加之附加收益等，其每年的现金流收益约400万元。而同等规模的经济型酒店尽管投资成本仅550万~600万元，但因房价低，每年的现金流收益仅约100万元。

以此计算，经济型酒店的回本期已从数年前的3年延长到了5年甚至6年以上，而中端酒店的回本期则在3年~4年。

启发：其实对比一下，一些酒店的回本期基本已经和运营好的养老机构相差无几。还是那句话，不要觉得养老运营不挣钱，不挣钱只是因为你的预期不合理，不挣钱只是因为你的投资方式有偏差，不挣钱只是因为还没有找到好的运营技巧和感觉。

　　中国经济持续了30年的高速增长，浮躁的我们已经习惯了挣快钱，挣大钱而忽视了服务，反观发达国家的经济情况，传统行业能有10%的增长已经很高兴了。未来随着中国经济的调整，各行业的利润都将回归到合理的水平，那个时候我们就会发现，养老行业其实是一个收益还算可以的产业。

来源：养老新概念