本报告是北京养老机构市场系列研究报告中的第一个报告，本报告尝试以商业的视角，研究解析北京的养老机构市场，以期对行业发展有所帮助。
1、本报告的数据均来自于60加研究院自己研发的养老数据库，包含养老机构、社区养老设施、养老驿站、护理院、护理站、养老地产等不同类型的70个维度的数据。数据统计时间截止到2019年12月31日。
2、目前关于北京整体的养老市场的数据，散见于北京市民政局等官方部门公布的数据，数据较为宏观。权威的是北京市民政局定期公布的北京民政统计公报，分季度、年度对北京市的养老机构的情况进行统计，统计的指标为机构数量、总床位数、类型、收养人数等。近期公布的具有普查性质的是北京民政局委托北京大学于2016年组织的北京居家养老相关服务设施摸底普查数据，本次普查对五个大类、九个小类进行了较为全面的普查，其中养老机构的最终样本量为460家。该数据属于普查类的静态数据，在时间上不具有连续性，尤其是2016年-2020年以来北京的养老市场发生了较大的变化。
3、样本量上，60加数据库中，北京各类养老机构（含养老机构、养老公寓，养老社区CCRC、养老照料中心、养老驿站、敬老院、福利院等）总共1379家。根据北京市民政局最新公布的数据，截止到2020年3月，北京市各类养老机构有560家，社区养老照料机构和设施898家，总共1458家，数据库样本量占到北京市官方数据的94.58%。本报告以养老机构、部分社区养老设施和机构等为研究对象，不包含养老驿站（养老驿站之所以不纳入，是因为养老驿站的定位是居家养老为主，尽管养老驿站有提供长托服务，在运营上和养老机构等有所区别，纳入分析，会增加数据噪音。）
本报告中的养老机构和官方的养老机构在涵盖内容上有差异。本报告中的机构数量高于官方，是将部分社区养老设施和机构纳入到统计范围内。官方定义的养老机构560家，包含社会福利院、特困人员供养机构、光荣院、养老公寓等各类养老机构，未包含社区照料机构和设施。
60加研究院对北京市830家不同类型的养老机构做了详细的分析，研究发现：
在机构数量方面，受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，近十年新增养老机构数量为266家，其中2016年达到高峰。
在养老床位方面，北京市养老机构总床位数已经达到147440张，机构平均床位数为178张。
在建筑面积方面，单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%。
价格方面，北京养老机构平均价格为3615.5元/月，同时养老机构价格与区域经济实力基本相符，朝阳区最高，平均价格为5493元，内设医疗机构的养老机构共120家，平均收费价格为5565元，要远高于样本平均价格。
机构性质方面，民办机构达到320家，其中以养老院与老年公寓为主，累计占民办养老机构的65.31%。
医养结合方面，北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高很多。
连锁化方面，北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的连锁化率达到10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显。
在护理人员方面，北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。
人口老龄化已上升为国家战略，随着人口老龄化的进程，国家出台了一系列的政策支持行业发展，提出健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，推动了养老机构的快速发展。
北京做为首都，老龄化程度高较高，2019年北京市60岁及以上常住人口达371.3万人，占总常住人口的19.9%。近年来北京市出台了一系列的政策，提出了"三边四级"养老服务体系建设，推动养老机构发展。
本报告共有三个部分，本文节选第三个部分分享给大家。
北京养老机构总数量为830家（本报告样本数据），机构总量排名前三的地区分别为朝阳区、海淀区、昌平区，养老机构数量分别占北京市养老机构的13.73%、10.84%、9.4%。
从北京市养老机构成立时间来看，近十年新建养老机构数量占总养老机构数量的三成之多，新增养老机构数量达到266家。
针对北京近十年新建养老机构数量分析可以发现，2016年是养老机构成立的高峰期，新增养老机构数量为48家，2016年之后新建机构数量逐年递减的趋势。
统计发现北京市830家养老机构总床位数已达14.7万张，其中床位总量排名前三的地区分别是朝阳区、昌平区、海淀区，其中昌平区十三陵镇温馨老年公寓以5000张床位数成为北京市床位数最多的养老机构。
北京市养老机构床位增长高峰为2016年，新增床位数超10000张。2017年急剧下降，新增床位为5157张，之后呈现递减的趋势。从年度区间来看，2011-2015年新增床位达到30901张。
统计发现北京养老机构超一半的床位来自民办养老机构，占总床位数的51.47%。其中民办养老机构中单个机构床位最大为5000张，均值为238.18张；公办养老机构中单个机构床位最大为1000张，均值为127.16张；公办民营养老机构中单个机构床位最大为1067张，均值为241.62张；公办养老机构中单个机构床位最大为800张，均值为203.11张。
针对各区不同的养老机构性质研究发现，昌平区养老机构床位以民办为主，接近1.5万张，是公办养老机构的2.67倍；朝阳区养老机构床位以民办为主，达到14655张，是公办养老机构的三倍之多；海淀区民办养老机构数量10156张，是公办养老机构的1.4倍。大兴区、东城区、房山区、延庆区公办养老机构和民办养老机构数量相差无几。其中怀柔区、门头沟区、密云区、平谷区、顺义区、西城区公办养老机构数量超过民办养老机构数量。
北京市连锁化养老机构床位数量总共14839张，占北京市总床位数的10.06%。
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北京市养老床位总量（样本数据）达到147440张，单个机构平均床位数量达到178张；
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北京市养老床位分布集中在朝阳区、昌平区、海淀区，昌平区机构数量在北京市排名第三，但是其床位数量排名第二，与第一名的朝阳区仅差662张；
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北京市养老机构新增床位数的时间和新增机构数的时间相吻合，2016年达到高峰，随之呈现下降的趋势；
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民办养老机构床位占比超50%，民营资本进入养老市场加快。
在北京市养老机构单个机构平均建筑面积为7337平米。其中昌平区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的21.8%，平均建筑面积为16686平米，最大建筑面积160000；朝阳区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的19.7%，平均建筑面积为9362平米，最大建筑面积63000；海淀区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的14.2%，平均建筑面积为8551平米，最大建筑面积68000。
在不同性质的养老机构中，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%，其平均建筑面积为9485平米，最大单个养老机构建筑面积为160000平米，单床平均建筑面积为35.4平米；公办养老机构的建筑面积占总量的33.1%，其平均建筑面积为4949平米，最大单个养老机构建筑面积为63000平米，单床平均建筑面积为30.8平米；公建民营养老机构的建筑面积占总量的9.7%，其平均建筑面积为12202平米，最大单个养老机构建筑面积为46650平米，单床平均建筑面积为40.6平米；民办公助养老机构的建筑面积占总量的0.4%，其平均建筑面积为2802平米，最大单个养老机构建筑面积为5000平米，单床平均建筑面积为26.1平米。
北京连锁化的机构平均建筑面积为10076平米，是非连锁化机构的1.54倍，其单床建筑面积达到45.3平米。
北京各区养老机构单床建筑面积平均为34.1平米，石景山区以单床建筑面积为49.1平米，在北京市排名第一；昌平区以单床建筑面积47.3平米排名第二；海淀区以单床建筑面积43.1排名第三。
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北京市单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米。
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北京养老机构建筑总面积最大的区域是昌平区，占北京市养老机构建筑面积的21.80%。
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在不同性质的养老机构中，民办养老机构平均建筑面积是公办养老机构的1.9倍，表明民办机构的规模相较于公办机构更大。
北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，不同区域养老机构收费价格差异较大。朝阳区以5493元/月的平均价格排在首位，是延庆区（平均价格排名最后）平均价格的3.67倍。丰台区以4733元/月的平均价格排名第二，其单个机构均价最高达到17700元/月；海淀区以4669元/月的平均价格排名第三，其中单个机构均价最高达到19500元/月。
从价格区间来看，4000元以下的占比高达65.03%，4000-6000元的占比17.18%，超8000元的占比仅9.33%。总起来看，北京的养老机构价格比较亲民，4000元区间的竞争相当激烈。
在费用构成方面，总体上，床位费占比接近一半，为44.53%，护理费占比39.59%，膳食费占比为15.88%。进一步分析发现，随着价格的提升，床位费和护理费所占比重越高，均价超10000元的养老机构，床位费所占的比重高达54.5%，护理费高达34.9%.
对不同价格区间的三类费用分析可以发现，护理费和床位费随着价格增长而增长，其中护理费增长幅度较为明显，4000元以下养老机构的护理费在三类费用中的占比为7.5%，10000元以上的养老机构的护理费在三费中的占比达到54.5%。此外膳食费随着价格费用的增长呈现下降趋势。
北京有医保资质的养老机构占比19.16%，平均收费价格为5422元/月，具体三类费用中，护理费占比为40.1%，膳食费占比为16.3%，床位费占比为43.6%。在无医保资质的养老机构中平均价格为3129元/月，具体三费中，护理费占比为35.7%，低于有医保资质的养老机构占比，膳食费占比为13.7%，低于有医保资质的养老机构占比，床位费占比为50.6%，高于有医保资质的养老机构占比。
朝阳区内设医疗机构的养老25家，平均收费为8454元/月，是北京市内设医疗机构的养老机构中收费最高的地区；与医疗机构合作的养老机构中朝阳区机构数量最多为24家，其次是海淀区为21家，在价格方面门头沟区以7275元/月的平均价格排名第一，其次是朝阳区的6235元/月。
表13 北京市各区养老机构中内设医疗机构类型价格统计表
北京星级养老机构中，随着星级的增加，平均价格也呈现增加的趋势，一星养老机构平均收费2993元/月，二星养老机构平均收费4391元/月，三星养老机构平均收费4535元/月，四星养老机构平均收费5381元/月，五星养老机构平均收费8352元/月。
不同类型的养老机构中，民办公助养老机构平均价格最高，达到6951元/月，其次是公建民营养老机构平均价格为5569元/月，民办养老机构排名第三为5075元/月，最后是公办养老机构2186元/月的平均价格排名第四。公办和民办养老机构之间有着明显的价格差异，民办养老机构的价格是公办价格的2倍。
不同类型的养老机构中护理费和床位费的占比有一定的差异。公办养老机构收费结构中，床位费占比最高，占总费用的42.8%；民办养老机构中床位费占比最高，占总费用的46.33%。
在公办养老机构中丰台区以3205元/月的平均价格排名第一，其次是西城区以2972元/月的平均价格排名第二；民办机构中朝阳区以7488元/月的平均价格排名第一，其次是海淀区以6544元/月的价格排名第二。在价格细分中，民办机构平均床位费最高，为3465.3元/月，民办机构的平均护理费最高为4093.8元/月，公办民助平均膳食费最高为914.3元/月。
数据来源：60加研究院
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北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，同期2019年北京市平均月退休工资4175元；
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北京养老机构价格在4000元以下的占比超65%。8000元以上的占比不到10%
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床位费仍然是决定价格的主要因素之一，占比44.53%。随着价格的提高，床位费和护理费比重也随之提升，高端养老机构的床位费占比超过50%。如何降低刚性成本是我们在运营过程中应予以考虑。
样本数据中公办养老机构数量为443家，占总机构数量的53.4%，公建民营养老机构数量为48家，占总机构数量的5.8%，民办养老机构数量为320%，占总机构数量的38.6%，民办公助养老机构数量为19家，占总机构数量的2.3%。
朝阳区民办养老机构为64家，是公办机构的1.64倍；海淀区民办与公办机构持平，都是41家；昌平区民办与公办机构相差不大，公办为37家，较公办机构多2家；房山区养老机构为43家，是民办机构的1.54倍。顺义区和门头沟区养老机构基本都属于公办。
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鼓励民办养老机构发展政策的落地，极大的促进了民办养老机构的发展，在数量上，北京市民办养老机构数量已经超过公立机构数量。
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受市场和各个地区的政策影响，不同性质养老机构在各区的分布差异明显，不同区域的养老机构性质差异较大。除朝阳区64家民办养老机构高于39家公办养老机构，其他区域公办养老机构多于民办机构。东城区和西城区由于场地成本较高等原因导致其养老机构以公办为主；门头沟区、顺义区、怀柔区由于远离中心城区，因此民办养老机构数量较少，更多的以公办养老机构为主。
医养结合主要包含四种形式，鼓励原有医疗卫生机构开展养老服务、原有养老机构增设医疗服务资质、医疗机构与养老机构协议合作和基层医疗卫生机构与社区养老服务机构无缝对接。
在样本数据中，有医保资质的养老机构主要分布在朝阳、海淀、丰台等地区，其中朝阳区有医保资质的养老机构占比为15.1%，海淀区有医保资质的养老机构占比为13.8%，丰台区有医保资质的养老机构占比为11.3%。
养老机构有无医疗服务对价格影响较大。在对样本数据中，明确医疗机构类型的养老机构研究中发现，其内设医疗机构的养老机构占比为34.1%，平均收费为5565元/月，在三种类型的养老机构中平均价格最高；其次是与医疗机构合作的养老机构占比为48.6%，平均收费为4018元/月；最后无医疗合作的养老机构占比为17.3%，平均收费为3890元/月，在三种养老机构类型中平均收费最低。
针对北京样本机构中明确有无内设医疗机构和医保资质的机构研究发现，在无医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机占比为24.7%，与医疗机构合作的养老机构占比为63.9%，无医疗合作的养老机构占比为11.3%；在有医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机构占比为78.2%，与医疗机构合作的养老机构占比为14.9%，无医疗合作的养老机构占比为6.9%。
表21 北京养老机构具备医保资质与内设医疗机构统计表
在政府评级中一星到五星的机构中，针对明确有无医保的机构样本研究中发现，一星养老机构中，内设医疗机构占比为19.6%，与医疗机构合占比为65.2%，二星养老机构中，内设医疗机构占比为33.1%，与医疗机构合占比为51.1%，三养老机构中，内设医疗机构占比为62.5%，与医疗机构合占比为25%，，四星养老机构中，内设医疗机构占比为76.5%，与医疗机构合占比为12.5%，五星养老机构中，内设医疗机构占比为66.7%，与医疗机构合占比为16.7。
不同性质的养老机构中，针对明确医疗机构类型的养老机构研究发现，公办养老机构中内设医疗机构占比45.1%，与医疗机构合作占比为46.5%，无医疗合作的养老机构占比为8.5；共建民营的养老机构中内设医疗机构占比50%；民办机构中内设医疗机构占比53.5%，与医疗机构合作的养老机构37.6%；民办公助内设医疗机构占比50%。
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北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高。
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此外相比公办机构来说，民办机构医养结合所占比例较高。
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北京朝阳区和海淀区的养老机构中医养结合的数量较多。
北京市连锁化养老机构总共83家，占北京市养老机构数量的10%。其中朝阳区连锁化的养老机构26家，占整个连锁化养老机构的31.32%，海淀区连锁化养老机构14家，占整个连锁化养老机构的16.86%，丰台区连锁化养老机构10家，占整个连锁化养老机构的12.04%。
不同性质的养老机构中公建民营的养老机构连锁化比例最高，达到37.5%，其次是民办养老机构，其连锁化比例达到16.56%；民办共助以10.53%的连锁化比例排名第三；公办类型的养老机构连锁化比例为2.03%，占比较低。
在区域分布上，品牌连锁机构有着明显区域特征（集中在北京某区集中分布），品牌连锁中，全国连锁占比1.3%。北京地区连锁占比2.41%。品牌连锁化机构平均价格为8550元，远高于北京市养老机构的均价。
按照北京市养老机构的平均入住率为50%左右来计算，样本中北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。此外北京市养老机构护理人员主要以12人及以下为主，同时随着护理人员的增加，机构数量递减的趋势。在明确护理人员数量的养老机构中，护理人员在18人及以上的机构占比为26.97%。12人及以下护理人员占比为61%。
公办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的35.2%，其机构平均护理人员数量为14人；公建民营养老机构护理人员数量占总护理人员数量的5.8%，其机构平均护理人员数量为18人；民办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的56.8%，其机构平均护理人员数量为20人；民办公助养老机构护理人员数量占总护理人员数量的2.2%，其机构平均护理人员数量为17人。
北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势，石景山区以单个机构平均护理人员数量52人排名第一，其平均护理费为2173元；门头沟区以单个机构平均护理人员数量25人排名第二，其平均护理费为3233元；朝阳区和丰台区以单个机构平均护理人员数量24人排名第三，其平均护理费分别为2042、2547元。
北京市养老机构分布受市场与政府推动影响较大，朝阳区、海淀区、昌平区是养老机构分布较为集中的三个区域。其新建养老机构受政策推动影响2016年前后出现了大规模的增长，而近年来受市场变现难的影响，其新增机构数量逐步减少。而未来新增养老机构分布受市场影响以及老年人需求影响逐步增大。
北京市养老机构的价格水平受区域经济水平、机构类型、机构定位、服务能力等因素影响。而在具体的收费中床位费和护理费则占到整个收费水平的80%以上。对于养老机构来说，重床位，轻护理的偏自理定位选择或者轻床位，重护理的非自理或者医养定位是其需要关注的重点，因此未来养老机构价格区分度将逐步增大。
数据显示，养老机构具备医疗医保资质或者内设医疗机构的收费价格相比未具备上述条件的机构价格高很多；对于新建养老机构来说，采用医养结合的思路是其提升价格，提升入住率水平的较好选择。
对于老年人群来说，非常关注的机构的医疗条件，尤其是刚需用户，内设医疗服务的养老机构更容易获得老人的青睐。
北京市连锁化机构大规模发展的时间在2010年以后，尤其是2013年国家放开民营资本进入养老领域以来。连锁化极大的提升了养老机构的品牌效应以及标准化管理水平，降低了运营成本，未来，连锁化是养老机构发展的趋势。
数据显示，养老机构并非价格高，其入住率就一定偏低，明确的客群定位是养老机构快升入住率的核心要素。低端养老机构面向周边，辐射社区，中高端养老机构面向整个区或者全北京。不同的定位，发展自身的特色，打造自身的特色，形成差异化，提升性价比，是未来养老机构发展的方向之一。
